재건축 절차와 조건, 기간, 재건축 과 재개발의 차이, 부동산

이번에는 재건축 절차와 조건 기간에 대해서 알아보려고 합니다.

현제 제가 살고 있는 동내에 오래된 아파트가 재건축을 하기 위해 그 과정을 밟고 있어서 약간의 궁금증도 생기고 공부도 해두기 위해서 재건축에 대해서 배워두기 위해 정보를 모아 포스팅을 해보려 합니다.

그럼 과정 과정 하나식 살펴보도록 하겠습니다.

 

기존 적인 순서는 정비계획을 수립 > 안전전단 > 정비구역 지정 > 추진위원회 승인 > 조합설립 > 시공사 선정 > 사업시행인가 > 종전 자산평가 > 분양신청 > 관리처분 계획 > 이주 및 철거 > 동 호수 추첨 > 착공 > 일반분양 > 준공 및 입주 > 이전고시 및 청산의 순서대로 진행되게 됩니다.

쭉 나열하고 보니 많은 단계를 거쳐야 하기에 쉬운 과정이 없어 보입니다.

이제 하나식 알아보도록 하겠습니다.

 

 

절차와 조건

절차와 조건에 대해 나열해 보도록 하겠습니다.

먼저 초기에 재건축의 첫 번째 단계는 기본계획 수립입니다.

그다음 안전진단이 있는데 이는 건물이 노후화되고 문제가 있는지 검사를 하는 단계입니다. 이 과정에서 시간이 많이 소요가 되기에 재건축 사업을 진행하는 데 있어 첫 관문이라 할 수 있습니다. 그다음 추진위원회 승인이 진행됩니다.

 

이제 두 번째 단계로 조합 설립이 있습니다.

조합원들의 동의 조건이 전체 소유자의 3/4, 그리고 각 동별 과반 동의를 얻어야 합니다. 여기서 꼭 따져봐야 할 것이 상가 비율입니다. 단지 내 상가가 많다면 어떻게 설득을 이끌어 낼 건지가 조합 설립의 관건이 되기도 합니다. 이후 조합이 설립이 되면 시공사 선정 단계가 진행되는데, 입찰을 하게 되면 조합원들의 투표를 거쳐 선정이 완료됩니다.

 

이제 세 번째 단계로 사업시행인가가 있는데

시장이나 구청장으로부터 최종 적으러 확정을 받고 인가하는 행정 절차를 말합니다. 이게 확정이 되면 본격적으로 재건축 사업이 진행되며 무산될 가능성은 거의 없다고 할 수 있습니다. 이후 감정평가라고 할 수 있는 종전자산평가를 하게 되는데 이게 굉장히 중요합니다.

내 집이 얼마로 평가받느냐에 따라 대력적인 분담금을 알 수 있고 이를 바탕으로 희망하는 분양 평수를 신청할 수 있습니다. 이 과정에서 어떤 경우는 집을 팔기도 합니다. 투자하기 좋은 타이밍도 이때 나온다고 합니다. 사업이 중단될 가능성이 없고 대력적인 예산들도 가름할 수 있어서 좋은 시기라고 합니다.

 

네 번째 단계로 관리처분계획입니다.

구체적인 철거와 건설, 분양 계획 등을 수립하는 단계를 뜻합니다. 일반 분양을 제외한 비용들이 확정되기 때문에 수익성을 정확하게 따져볼 수 있습니다. 여기서 비례율이 결정되면 조합원에 따른 권리가액도 확정이 되고 여기서 정확한 분담금도 계산이 됩니다.

이 과정이 완료되면 드디어 이주가 진행되고 철거가 됩니다. 여기서 빨리 이주를 해야 그만큼 금융 비용이 세이브가 되는 만큼 시공사에서는 조합원들에게 인센티브 형식으로 수백에서 수천만 원을 제공하기도 합니다. 길게는 1년 정도 잡습니다. 그 후에 나서 동호 수 추첨을 하고 착공이 시작됩니다.

 

이제 마지막 단계라 할 수 있는 다섯 번째 단계입니다.

조합에서 착공을 신고하면 일반분양을 받을 수 있습니다. 이때 조합원들의 입주권 거래가 활발하게 이루어지는 때이기도 합니다. 준공인가가 되면 실제 입주가 가능하고, 몇 개월 뒤에 공사가 완료되었음을 말하는 이전고시가 됩니다. 이게 끝나야 등기가 진행될 수 있습니다. 그러고 나서 최종적으로 청산이 되면 재건축 사업이 마무리된다고 할 수 있습니다.

 

 

기간

이제 일련의 과정을 진행하면서 소요되는 기간에 대해 간단하게 알려 드리겠습니다.

먼저 첫 번째 단계

정비기번계획수립 > 안전진단 > 정비구역지정 > 추진위원회 승인 까지는 약 2~3년 정도 소요 됩니다.

 

두 번째 단계

조합설립 > 시공사 선정이 약 1~2년이 소요됩니다.

 

세 번째 단계

사업시행인가 > 종전자산평가 > 조합원 분양 신청까지가 1~2년이 소요됩니다.

 

네 번째 단계

관리처분계획인가 > 이주 및 철거 > 조합원 동 호수 추첨 > 착공 까지가 1~2년이 소요됩니다.

 

마지막 다섯 번째 단계

일반분양 > 준공입주 > 이전고시 및 청산까지 3~4년이 소요됩니다.

 

이 모든 과정이 빠르게 진행된다면 7년에서 길게 진행된다면 10년 이상 걸리기도 합니다.

재건축으로 주목받고 있는 몇몇 아파트의 경우 정치적인 이슈나 부동산 정책 때문에 20년 넘게 재건축을 진행하지 못해 많은 이슈와 문제가 발생하기도 합니다. 재건축 입지, 속도 등 투자 가치를 잘 따져서 현명한 결정을 해야 합니다.

#재건축 진행 중인 저희 동내 오래된 아파트도 약 10년 전쯤에 재건축 진행 하다 고배를 마시고 다시 진행하고 있는 것이라 여러 이유로 진행에 차질이 생길 수도 있으니 투자 목적이라면 신중한 접근이 필요해 보입니다.

 

 

재건축과 재개발의 차이

재건축과 재개발의 차이를 간단하게 다뤄보겠습니다.

두 용어는 낡은 주거환경을 새것으로 다시 만든다는 공통점이 있으나 두 용어의 개념은 다릅니다.

간단히 두 용어의 차이만 알아도 뉴스 기사를 보거나 관심 지역 소식을 들었을 때 이해하는데 도움이 될듯합니다.

재건축은 정비기반시설이 양호한 곳에 노후, 불량주택을 철거하고 그 대지 위에 새로운 주택을 건설하는 것을 말합니다. 즉 건물을 헐고 다시 짓는 것입니다. 기존주택 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 짓는 것이기에 민간사업의 성격이 강합니다.

 

재개발은 주거환경이 낙후된 지역에 도로, 상하수도 등의 기반 시설을 새로 정비하고 주택을 신축하는 사업으로 주거 환경 및 도시 경관을 재정비하는 사업으로 공공사업 성격이 강합니다.

간단히 말해 재개발은 동네 자체를 그냥 다 새롭게 탈바꿈시키는 사업입니다.

 

저는 재건축은 건물하나, 아파트 단지 하나, 재개발은 동네 전체라고 이해하고 있습니다.

좀 더 세세한 정보는 다음 기회에 다시 포스팅해 보도록 하겠습니다.

여기까지 읽어 주셔서 감사드립니다. 매일 즐거운 하루 기적 같은 하루 되시기를 바랍니다. - 머니샤크 -

 

 

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