부동산 매매 절차(상), 필요 서류, 특약사항

이번에는 부동산 매매 절차와 필요서류, 주의사항에 대해서 다뤄보면서 포스팅을 해보도록 하겠습니다.

저도 매매도 해보고 전, 월세 계약도 해보고 했지만 아직도 잘 몰르는 부분이 많은데요 이렇게 글로써 정리하면서 알아두면 더 좋을 거라 생각해서 포스팅을 하게 됐습니다.

그럼 시작해 보도록 하겠습니다.

 

 

이미지 출처 Image by iconicbestiary on Freepik

매매절차

매매절차는 먼저 첫 번째, 사전 물건 확인을 해야겠지요?

내가 매매하려고 하는 물건의 등기부 등본, 건축물대장 열람을 해져서 물건의 소유주 확인과 권리관계를 확인, 실제 내부 확인(*수익형 부동산 투자의 경우 수익률을 미리 정확히 계산해 야한 다고 합니다.)

두 번째, 가계약 체결입니다.

중개사무소에서 가계약 요청하시고 보통 100~500 만원을 부동산 소유주의 계좌로 입금해야 합니다 만약 중개사 계좌로 입금하게 되면 형사고발대상이 된다고 하니 중요 참고 합니다.(중개사가 자기 계좌에 보래라고 하면 사기꾼입니다.)

필요서류

매매계약에 들어가야 하는데요. 본계약 체결 전 필요서류 준비입니다.

매도인의 경우

등기 권리증(흔히 말하는 집문서입니다, 분실 시 확인서면으로 대체 가능)

주민등록초본 1통(과거주소 이력 포함)

매매용 인감증명서 1통(매도자 본인 발급분, 매수인의 인적사항을 기재하게 되어있음)

인감도장(인감도장이 날인된 위임장을 꼭 받아야 한다.)

이제 매도인의 경우

주민등록등본 1통

도장(인감이 아니어도 무방)

부동산 실거래 신고서(실거래 신고는 계약일로부터 60일 이내에 신고, 단 공인중개사를 통해 거래를 한 경우 공인중개사에게 신고의무자임.)

이제 본 계약 체결 전 확인 사항입니다.

거래할 부동산의 정확한 정보를 반드시 당일 발급한 서류로 학인해애한다(등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 지적도, 토지대장), 압류, 가압류, 근저당, 가등기, 가처분, 무허가 건물 여부, 과세납입완료 여부, 임대차 현황, 물리적 하자여부 등 확인해야 합니다.

그다음으로 계약서상 내용 확인입니다.

계약서상에 적성되어 있는 내용이 실제와 일치하는지 명확하게 확인(매매 금액, 잔금일, 소유권이전일자, 성명, 주민번호, 주소 등) 신분증은 등기부등본과 대조하여 확인(신분증 진위여부 확인 전화 1382), 소유권 이전일자는 잔금일과 동일하게 설정 잔금일은 평일 오전에 만나기로 협의, 계약서에 기재된 공인중개사의 이름과 사업자등록번호 중개사무소 벽에 걸려있는 사업자등록증의 내용과 일치여부 확인, 부동산 소유권의 이전 및 매도인의 책임사항 계야해지조건 매매대금은 한자로 표기하고 아라비아 숫자로 추가기입, 주소지 적성 시 새로 바뀐 도로명 주소로 기재하는 것이 등기이전 때 수월 합니다.

특약사항

특약사항은 항상 나에게 유리하게 작성해야 하는데요.

계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제 발생 시 이에 대한 처리방법과 해약조건 위약금 등의 사항을 명확하고 분명하게 명시해야 합니다.

예로 "계약일로부터 잔금 및 입주일 다음 날까지 현제 상태의 부동산 등기부등본을 유지해야 하며, 근저당을 포함한 다른 대출 설정을 하지 않는다. 이를 이해하지 않을 경우 매도자(임대인)가 매수자(임차인)에게 계약금의 배액을 손해배상으로 지급하고 계약을 해제한다." 같은 식으로 특약사항을 작성해야 합니다.

만약 이를 거부한다면 계약을 하는 것은 다시 생각을 해야 합니다.

각종 공과금, 관리비 등 이런 것들은 다 매도자가 정산을 한다.

6개월 이내의 중대한 하자(누수, 창문 깨짐, 샷시 틀어짐 등)는 매도자가 책임을 진다.

근저당 설정 시에는 잔금납부와 동시에 근저당을 말소한다.(필요서류 : 국세완납증명서, 지방세완납증명서) 만약 근저당이 설정되어 있는 경우 잔금 시까지 전부 상환한다.

이런 조건들을 넣어줘야 합니다. 만약 임차인이 있는 경우 임대차계약서 사본 첨부받아야 하고, 임차인계약기간, 임차인 변동 여부, 임차인 미수금 확인(양수증 전달받아야 합니다), 장기수전충당금(보증금), 마지막에 월세를 매도자가 받을 것인지 매수자가 받을 것인지 결정 대출 시 임대자정보제공 동의서, 관리비, 공과금 정산 영수증 반드시 중개소 또는 소유주에게 요청하여 영수증을 전달받으세요.

각종세금 및 공과금에 관한 서류 및 영수증 확인, 부동산 양도신고 확인서, 매도자가 부동산 양도신고 대생자일 경우에는 잔금일 전까지 세무서에 양도신고를 하고 부동산양도신고확인서를 교부를 전달받아야 합니다.

소유주 법적효력 여부 확인, 소유주가 미성년자일 경우 법정대리인 필요(신분증을 확인) 소유주가 금시산자. 한정치산자일 경우 법정대리인 필요(가족관계등록부 확인)합니다.

부동산 매매 절차에 대해 알아보고 있는데요 상편은 여기서 마무리하고 하편에서 이어 나가도록 하겠습니다. 위 내용 대부분은https://thereclub.tistory.com/m/63링크 강남리치 님의 블로그 에서 가져왔습니다. 더 자세하고 깔금한 내용은 위 링크로 들오가시면 됩니다.매일 즐거운 나날 기적 같은 하루 보내시고 행복하세요 -머니샤크

부동산 매매 절차, 특약사항, 주의사항

 

 

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